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地价推高房价上涨预期 土地市场需“退烧”

发布时间:2018年1月18日 长春企业并购律师  

冶金】7月以来,全国土地市场持续火热。多个城市放量供应土地。上海易居房地产研究院发布的数据显示,包括北、上、广、深在内的十大城市7月土地出让金收入合计912.9亿元,创近31个月新高。进入8月,土地市场高溢价趋势从一线城市向二三线市场蔓延。业内人士认为,若不抑制地价上涨趋势,下半年房价明显上涨的可能性很大。

土地市场火热高溢价地块频现

从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看,土地市场堪称火爆。北京等重点城市交易市场升温,政府推出地块数量与质量增高。与往年不同的是,目前虽然地价、房价均保持上涨态势,但市场并未预期楼市调控政策会再度趋紧。部分开发商对房地产市场的乐观程度明显提高。

北京市土地整理储备中心公开披露的数据显示,今年前7个月,北京土地出让金合计约为870.46亿元,比去年同期上涨约265%,8月土地市场延续了7月的火热局面。仅8月14日当天,北京有四宗经营性地块现场竞拍。中原地产市场总监张大伟预计在8月底,北京年内土地出让金将突破1000亿。

与北京类似,全国多个城市放量供应土地。据安信证券统计,前7月一线城市(北京、上海、广州、深圳)住宅(包括住宅用地和商住综合用地)土地供应和成交量同比分别增长163%和137%。而7月当月,一线城市住宅土地供应面积较6月大幅增长119%。

一些二三线城市也出现类似情形。8月6日,武汉多宗地块引来近家开发商参与竞拍,更有开发商连续加价,五宗竞价地块中,三宗地块溢价率超过100%。

融资环境宽松房企拿地积极

安信证券分析师万知认为,土地市场火热和当前房地产企业资金状况良好有关,由于上半年楼市的回暖和流动性的宽松,今年前6月房地产投资资金来源累计5.7万亿,同比增长32%,其中来自于国内贷款的资金同比增长30%,来自于按揭、预收款的资金同比增长54%。

与此同时,地产上市公司直接融资正在启动。目前,已经有新湖中宝,冠城大通和宋都股份等三家房企抛出直接融资预案,拟募集不超过88亿元人民币。值得关注的是,目前依然有招商地产等数家房企停牌,不排除近期还有数个再融资案例出现。

链家地产分析师张旭认为,虽然直接融资的募集资金量远远低于销售回款,银行贷款等其他资金来源,但是对房企扩宽融资渠道,降低债务压力具有重要意义。

从央行公布的房地产行业贷款余额变化和信托业协会发布的房地产信托的新增量来看,房地产行业的间接融资环境也比较宽松。2013年1季度房地产贷款余额新增量创下2011年以来新高,2季度新增信托量也创历史纪录。整体来看,目前房地产行业的间接融资环境是近几年以来较为宽松的。

从供给层面看,很多城市推出的地块质量较好,面积较大。以北京为例,城区内有三环内夏家胡同地块、郊区有孙河低密度地块,同时规划建筑面积超过30万平方米的住宅用地有5宗。8月初,上海土地市场再度迎来新一轮集中成交。据华燕发展研究总部统计,8月第一周(7.29-8.4)用地总面积12.42万平方米,成交总金额达62.84亿元,其中,不乏市中心重量级黄金地块。这都在一定程度上提升了开发企业拿地的积极性。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,土交易量上涨与企业的拿地积极性有密切相关,大型开发商积极拿地成为土地市场的主要支撑点。以三四线城市为主要市场的恒大地产首次进京,以35.6亿元配建26万平方米公租房的价格拿下昌平沙河高教园地块,便是房企对北京等一线城市市场预期的体现。

地价推高房价上涨预期调房价也需调地价

供需两旺推高了土地成交价格。据中原监测的40个城市数据显示,7月经营性用地成交面积环比持平,成交金额则环比上涨32%。中原地产市场总监张大伟认为,土地市场的火爆显然会影响下半年房价再次出现快速上涨。

张大伟表示,由于土地财政的存在,导致在楼市火爆的时候,政府意愿更多卖地,部分高价地的出现又促进了房价上涨。一个反面例证是,在2012年楼市萧条期间,全国土地供应也相应减少。土地价格的上涨,明显影响了购房者、开发商的预期。从上半年看,各地都出现了部分地块的楼面价甚至都超过了周围在售物业的价格。这将影响下半年价格走势。

链家地产分析师张旭也认为,从今年房企拿地的表现看,大房企强势回归一线,热点地块的竞争激烈最终导致高价拿地的结果。这些又通过一些舆论导向反作用于需求层面,从而加强了对于购房者对于后市以及房价的乐观预期。在目前情况下,地价房价均在互相促进上涨,如果不抑制地价上涨趋势,下半年房价继续明显上涨的可能性很大。

北京房地产行业协会秘书长认为,调控要保障普通商品住房市场的稳定,土地供应也应服从这个原则。一个简单的逻辑是,商品住宅销售阶段有限价,不能充分竞争,那么土地供应阶段也不应该充分竞争。不能单纯限制房企利润。政府也应适度放弃土地出让获得的预期利益,在供地上相应体现出保障、支持普通住房需求的民生价值,而不是只体现土地的市场价值。




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